Видеоинструкция
Подробный разбор ситуации
Многие заемщики ошибочно полагают, что ипотечная квартира принадлежит банку. На самом деле собственником является покупатель, но недвижимость находится в залоге у кредитной организации. Это накладывает ограничение: любые регистрационные действия возможны только с письменного согласия банка. Чтобы понять, насколько выгодно продавать жилье сейчас, нужно оценить остаток основного долга. На этот баланс напрямую влияет тип ваших платежей — подробнее о расчетах читайте в материале Аннуитетный и дифференцированный платеж: в чем разница и как рассчитать.
Иногда решение о продаже принимается из-за временных финансовых трудностей. Если заемщик не может платить по кредиту, а стандартные инструменты поддержки, такие как Кредитные каникулы для мобилизованных и их семей: подробная инструкция, уже использованы или недоступны, продажа залогового имущества становится лучшим выходом для сохранения кредитной истории. Некоторые продавцы после закрытия долга решают приобрести жилье в другой стране, для чего изучают Кредит на недвижимость за рубежом: как получить ипотеку иностранцу.
Сравнение вариантов
Существует три основных безопасных способа реализации квартиры, которая находится в залоге у банка. Выбор зависит от наличия у покупателя свободных средств и его готовности сотрудничать с вашим банком-кредитором.
| Параметр | Погашение покупателем (задаток) | Сделка через банк-кредитор | Продажа вместе с долгом |
|---|---|---|---|
| Сложность оформления | Низкая | Средняя | Высокая |
| Риски для покупателя | Высокие (гасит чужой кредит) | Минимальные (контроль банка) | Минимальные |
| Сроки проведения | 3-5 рабочих дней | 2-3 недели | от 1 месяца |
| Кому подходит | Покупателям со свободными наличными | Универсальный безопасный вариант | Покупателям, планирующим взять ипотеку |
Пошаговая инструкция
Наиболее популярным и безопасным методом является проведение сделки непосредственно через банк, выдавший ипотеку. Это минимизирует риски для обеих сторон.
- Шаг 1: Уведомление банка. Продавец обращается в банк-кредитор, сообщает о намерении продать квартиру и запрашивает официальную справку о точном размере остатка задолженности.
- Шаг 2: Поиск покупателя. В объявлении о продаже честно указывается наличие обременения. Это позволяет сразу отсеять нецелевых клиентов и найти тех, кто согласен на банковскую схему расчетов.
- Шаг 3: Оформление договора и расчетов. Покупатель закладывает деньги в две ячейки или на два аккредитива. Первая сумма (равная остатку долга) предназначается банку для закрытия кредита, вторая (оставшаяся часть стоимости) — продавцу.
- Шаг 4: Подача документов в Росреестр. Договор купли-продажи подписывается сторонами и банком. Документы отправляются на регистрацию перехода права собственности и одновременное снятие обременения.
- Шаг 5: Завершение сделки. После регистрации Росреестром перехода прав банк забирает свои деньги и закрывает ипотеку, а продавец получает доступ к своей части средств.
Важные нюансы и риски
При продаже ипотечной квартиры важно помнить о налогах. Если объект находился в собственности меньше минимального срока (3 года или 5 лет в зависимости от способа получения недвижимости), продавцу придется заплатить НДФЛ в размере 13%. Налог можно уменьшить, предоставив документы о расходах на покупку этой квартиры, включая уплаченные банку проценты.
Особую сложность представляют сделки, где использовался материнский капитал. По закону в такой квартире необходимо выделить доли детям. Продать ее можно только с официального разрешения органов опеки, которые потребуют взамен наделить детей долями в новом жилье, причем условия проживания не должны ухудшиться.